Montar un negocio es arriesgado, además de complicado en según qué sectores. No es lo mismo montar un pequeño comercio que una peluquería. Tampoco es lo mismo montar un negocio de autoempleo que uno en el que se necesita contratar personal. En cualquier caso, hay que tener muy claro lo que se quiere hacer y cómo hacerlo. Lo más sencillo es plantearse una idea de negocio, realizar el plan de empresa y, a partir de ahí, alquilar un local e ir poniendo todo lo necesario para empezar.
La cosa cambia sustancialmente cuando se trata de negocios con mayor proyección o en sectores como la hostelería. Precisamente de este sector vamos a hablar en esta ocasión. Montar un restaurante puede resultar de lo más complejo, por lo que vamos a tratar de despejar algunas dudas relativas al local. ¿Es mejor comprar o alquilar? Cualquiera de estas dos opciones cuenta con sus ventajas e inconvenientes, por lo que es fundamental tener buenos criterios para tomar la decisión más acertada.
El traspaso ofrece mayor rentabilidad y liquidez inmediata; el alquiler conlleva riesgo de impago, deterioro del negocio y responsabilidad legal continua. Sin embargo, hay que valorar bien ambas opciones y conocer los pasos a dar en el caso de hacer un traspaso o alquilar el restaurante. Aunque en esta ocasión, no vamos a hablar de cuando uno alquila o acepta un traspaso, sino de la persona que lo pone en alquiler o traspasa el restaurante. Es decir, cuando los propietarios de restaurantes, bares o cafeterías deciden retirarse o emprender otro camino. En estos casos, ¿cuál es la mejor opción? ¿Traspasar el negocio o alquilarlo? La pregunta afecta tanto a los dueños como a los emprendedores que quieren adquirir un negocio. Cada una de las opciones cuenta con sus propias implicaciones en lo relativo a ingresos, responsabilidad y riesgo. Como vamos a ver a continuación.
Lo que significa traspasar y lo que significa alquilar
La información a proporcionar va en ambos sentidos, tanto los propietarios que deciden vender o alquilar su negocio, como los posibles dueños del mismo. Con los datos en la mano, es más fácil tomar la decisión más acertada. Para entender cómo es debido en qué consiste un traspaso y en qué un alquiler, nos hemos acercado a Romer Playa Inmobiliaria, con una experiencia en el sector inmobiliario de más de veinticinco años. En su saber hacer, nos han explicado que hay que entender lo que implica el traspaso de un restaurante frente a alquilar el mismo. Este matiz difiere de lo que es simplemente vender o alquilar el local; aunque suelen confundirse, se trata de transacciones muy diferentes.
El activo mobiliario hace referencia al local físico, edificio o espacio en el que se ubica el restaurante. Si el propietario es dueño del local y decide ponerlo a la venta o en alquiler vacío, la operación inmobiliaria es relativamente sencilla. Existen varios canales para gestionar la operación, como las agencias inmobiliarias, los portales de anuncios, contactos, etc. El precio del local va en función de aspectos como la ubicación, el tamaño, el estado y las condiciones del mercado inmobiliario en ese momento. Llevar a cabo este tipo de operación no requiere de asesoramiento especializado en hostelería, puesto que se centra en el valor del inmueble y las obligaciones legales propias.
El asunto cambia cuando se trata de vender o alquilar un negocio abierto. Al encontrarse operativo, se trata de transferir un conjunto más complejo de activos y responsabilidades asociados al restaurante en funcionamiento. En este caso, no se trata únicamente de cuatro paredes; implica todo aquello que hace que el negocio funcione y se mantenga día a día. Lo que incluye otros elementos como los clientes, el personal que trabaja en el local, el equipamiento de la cocina, el mobiliario, las licencias de actividad (incluidas las especiales como terraza o venta de alcohol), contratos con proveedores e incluso el valor intangible del nombre comercial, la reputación y los clientes habituales. Gestionar todo este proceso como es debido para que tenga éxito hace imprescindible contar con una visión estratégica y el asesoramiento de personal experto, debido a que se ponen sobre la mesa consideraciones técnicas y legales como las siguientes:
- Determinación del precio que requiere un análisis detallado de la rentabilidad del negocio, su potencial, su posición en el mercado y el valor de los activos.
- Implicaciones fiscales, por lo que es necesario planificar la operación para minimizar el impacto de los impuestos.
- Reservas, eventos y compromisos pendientes, en cuyo caso se deberá acordar el manejo y la gestión de los compromisos durante y después del cambio de propietario. Evitando así interrupciones en el servicio y la decepción de clientes.
- Pasivos laborales y obligaciones con el personal. Este punto es delicado, debiendo analizarse las condiciones laborales y cumplir con la normativa de subrogación de trabajadores si procede.
- Deudas con terceros y garantías. Antes de cerrar la operación, hay que identificar y documentar deudas pendientes y delimitar por contrato las responsabilidades del vendedor tras el traspaso.
- Licencias y permisos en vigor. Es fundamental verificar que la licencia de actividad se encuentre al día y cubra el tipo de negocio y gestionar la transmisión o cambio de titularidad en favor del nuevo dueño. Se trata de procesos complejos que deben hacerse de forma correcta.
Vender o alquilar un local es algo que se hace con relativa facilidad. Sin embargo, comprar o alquilar un restaurante en funcionamiento implica la necesidad de planificar con minuciosidad todo el proceso para evitar errores que pueden resultar muy costosos.
Ahora sí: traspaso o alquiler
Traspasar un restaurante es vender el negocio totalmente. El propietario cede a un nuevo dueño todos los derechos y los activos del restaurante: la clientela, el nombre comercial, la reputación, el equipamiento de la cocina, el mobiliario, la decoración, los contratos y las licencias de actividad correspondientes. El nuevo propietario adquiere el control absoluto de todo el negocio desde el día en que se produce la venta, asumiendo todas las responsabilidades. Para el vendedor, hacer un traspaso implica un pago único a cambio de salir del negocio. Por lo que se trata de la mejor opción cuando se quiere retirar del sector o iniciar otro proyecto, puesto que la salida conlleva cierta liquidez.
Alquilar un restaurante implica la cesión de explotación. En este caso, el propietario del negocio mantiene la titularidad, pero se lo alquila a un tercero para que lo explote. Se firma un contrato mediante el cual otra persona se ocupa de la gestión diaria del restaurante, pagando una renta de forma periódica. El propietario sigue siendo el dueño y suele conservar la titularidad de la licencia, delegando la gestión en el arrendatario. A cambio, recibe unos ingresos fijos de forma mensual, en función de lo que se acuerde por contrato. Esta modalidad puede atraer a aquellos propietarios que quieren seguir vinculados al negocio de forma pasiva, obteniendo una renta sin necesidad de estar al frente. Hay que tener en cuenta que el control del negocio una vez que se alquila es muy limitado.
La mayoría de los propietarios que buscan maximizar el valor de su restaurante encuentran en el traspaso completo las mejores ventajas. La venta permite salir del negocio con liquidez, evitando la incertidumbre, ataduras y posibles conflictos como pueden suceder al mantener un alquiler. En esencia, al realizar un traspaso, se corta por lo sano. El propietario recibe una compensación económica en función del valor del negocio y se libra de todo tipo de preocupaciones operativas. Cada situación es distinta, evidentemente, por lo que habrá personas que opten por la renta continua que proporciona el alquiler del restaurante. Sin embargo, si el objetivo principal es obtener liquidez y tranquilidad, vender es la mejor opción, más rentable, rápida y sin problemas a largo plazo.
En definitiva, la elección entre traspasar o alquilar un restaurante depende del objetivo y circunstancia de cada propietario. Si se valora más la salida rápida, definitiva y obteniendo la máxima rentabilidad económica, sin duda, el traspaso es la mejor opción. Permite convertir los años de trabajo en capital y liberarse de la responsabilidad. Por otro lado, alquilar puede ser la mejor alternativa para quienes intentan vender el negocio y no son capaces o prefieren los ingresos pasivos y el vínculo con su negocio. Esto implica asumir riesgos y menor retorno económico.
En cualquier caso, antes de tomar la decisión final, es fundamental llevar a cabo una evaluación objetiva de la situación del negocio en el momento, así como del mercado local. Resulta de gran utilidad recurrir a los profesionales de la compraventa de negocios hosteleros, ya que son los que mejor conocen las tendencias y pueden guiar a cada propietario, de manera que se maximice el valor de la transacción.
Tanto si se vende como si se alquila, hay que tomar la decisión con todos los datos en la mano y la información adecuada. Si además se cuenta con el respaldo profesional necesario, las posibilidades de alcanzar el objetivo deseado serán mayores. Evaluar y analizar todas las opciones y posibilidades es la mejor manera de decantarse por el traspaso o el alquiler.
